招商房地產周觀點&高頻追蹤報告：存量資金博弈下我們或許得把供需分析得更細致點 房地產股票估值仍在博弈區間
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2017-08-23 00:00:00
發佈機構滴雞精：招商證券
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（1）增量資金一般對應於基本面預期的向上，博弈氛圍也較淡，搞什麼都或容易賺錢，而存量資金下，博弈會強化，少量的優質證券也會被搶奪，所謂的研究分析可能更需仔細觀察“供需” 兩端。目前的房地產投資對房地產上遊的作用，就像水庫一樣，你雖然預測到瞭上遊降雨的下降，但對於下遊的農田來說，即便目前關小閘門，目前的供水都還是相當充沛的。在當前這種情況下，房地產投資的預期逐漸往下，但並不意味著房地產上遊（有色、鋼鐵等）的機會就完結，a.房地產上遊的機會由其供給和需求兩個維度同時決定（更精確的講是相對邊際位置決定），如果來自於地產投資的需求轉弱預期在增強，同時供給端也加上去瞭，這時候供需邊際改善的空間不大，股票機會當然也就一般，但如果需求回落的邊際趕不上供給的收縮（當下情況比較類似，部分房地產上遊行業供給被“卡”住，而來自於房地產前期火熱的傳導仍在持續體現），那這時股票的機會就不能僅僅盯住需求端，b.另外，房地產投資邊際的減弱是相對於房地產投資上期和前期的投資而言，轉化為對上遊的拉動，他對於某些行業而言，或許還會是需求的增量，這就像水庫一樣，你雖然預測到瞭上遊降雨的下降，但對於下遊的農田來說，即便目前關小閘門，目前的供水都還是相當充沛的，這時候，誰和誰做比較是關鍵
我們從房地產角度闡述過“新”的舊周期，這和08年以來的任何一個小周期都完全不一樣，要重視周期的力量。從地產領先性觀察，房地產上遊行業的供需關系改善、漲價現象、盈利能力的進一步提升還有1-2個季度以上的邊際改善空間，房地產上遊機會未結束，再次強調供需關系變動才是觀察行業變化的核心指標，房地產上下遊背離排序：
最新更新！有色 建材 鋼鐵 ?a href="http://acolor.8e.com.tw/">台中滴雞精推薦êB 煤炭 上遊（傢電傢居），背離越大，修復空間越大
（2）相對估值底部和基本面調整的博弈，不能太樂觀也不宜過度悲觀。a. 從基本面看，不能太樂觀，強調銷量底部在明年2季度左右，房地產股指超額收益需待3季度往後觀察；b. 從估值角度看，不宜過度悲觀，房地產具備強周期屬性，相對絕對估值和市盈率而言，更應該看重相對市凈率，目前該指標已經處於底部位置，這個底部從2001年到現在，隻有兩次被有效擊穿（一次是2005Q2，對應的時代背景是股改前的大底部；另一次是2008Q4，對應的是系統性的經濟危機），看今年和明年，市場環境顯然不會差到2005年和2008年，我們認為這個底部是相對可靠的，所以從相對收益角度來看，目前對地產股不宜過於悲觀，隻要市場不差，地產股有補漲的機會
（3）觀察銷量主要用來跟蹤房地產指數性超額收益。強調銷量持續調整通道，房地產股票超額收益區間仍需等待；近期部分小票也將持續有反彈，源於風險偏好的短暫上升。強調全國銷量增速自16Q1起持續調整通道，本輪小周期調整處於地產中周期的復蘇通道中，因此擴散效應更明顯，波動也更頻繁。維持對房地產行業銷量18年二季度左右見底的判斷（量先觸底、價格還要滯後）；中周期尚未走完（維持中周期走到2019年左右判斷，即從2017年四季度往後還有第二個小周期），調整期前半段地產指數難有超額收益（16年2季度-17年上半年），調整期後半段需重視地產及上下遊行業系統性機會（需待3季度後再觀察，仍需等待）近期部分小票將有反彈，源於風險偏好的短暫上升，中期仍以基本面為第一出發點，同時具備安全邊際
配置組合：逆向投資邏輯仍是選股主線（持有基本面不錯，估值有優勢的藍籌白馬），轉型地產股需重視安全邊際。（部分標的因進入投行名單而暫時調出組合）
1.基本面角度：首選高折價資源型及中等規模成長潛力型龍頭：高折價推薦【僑城、保利、華發、北京城建、北辰等】，尤其是受益於戰略積極、業績釋放及國企改革的央企地產藍籌【僑城等】；中等規模成長潛力型推薦【新城/華發/陽光城等】，業績有保證，規模可期待；四季度左右尤其要加大對周轉型公司的關註，典型周轉型公司【新城、陽光城等】、兼具資源型和周轉型特征的【華發】、以及代理公司【世聯】
2.國企改革是全年重要主題：重點推薦央企改革【僑城、保利等】、以及滬深渝等熱點地區，雄安後面也應更關註國、央企。房地產增量空間已經不大，行業橫向整合將是未來難得的確定性機會之一，尤其關註央企地產整合，核心受益標的包括整合方【僑城、保利等】以及潛在被整合方【南國等】。地方國企改革關註滬深渝等熱點地區，典型標的包括【上實、沙河、渝開發等】
3.房地產新經濟是長牛股搖籃：長租關註【世聯】；物流地產是業內少有的成長領域，也是存量時代的明珠，關註【南山、東百】
4.多元化轉型是打開增長天花板的重要路徑，新領域成長性和RNAV安全邊際是選股核心原則。大金融方面，關註房地產基金稀缺標的【嘉寶集團】；大健康方面，關註醫美潛在龍頭【蘇寧環球】，地產RNAV提供安全邊際，醫美基金註入提供潛在彈性
5. 粵港澳大灣區：從城市彈性、公司基本面及儲備分佈看，【僑城、華發、天健、龍光等】為中長期價值型標的，【滴雞精哪家好滴雞精推薦世榮、格力等】短期彈性更大，【金融街】資源價值突出， 惠州巽寮灣項目貨量占比30%左右，貨值占比近20%
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